Urbanisme: des nouvelles sur le projet de la “Ferme Benoit”

Des nouvelles sur le projet de la Ferme Benoit

        Les  élus NDPC travaillent à l’intérieur du conseil municipal dans les différentes commissions. Mardi 30 juin s’est tenue la 1ère commission urbanisme où siègent Christophe BOSQUILLON et Julien FAVRE.
        L’occasion de rappeler les principales positions d’ACC sur les projets en cours et en particulier la Ferme Benoit.

         Le projet de la ferme Benoit (parcelle située entre la rue de Paris et la rue du Gros caillou) est un projet emblématique de l’urbanisme de densification mené sur notre commune. ACC s’est exprimé  à plusieurs reprises sur ce sujet en pointant les problèmes et en s’interrogeant sur la pertinence de ce programme. L’association a suivi de près le projet depuis le début de l’année 2020. Où en est-on ?

Le projet de la 1^ère tranche

Le permis de construire de la phase 1 du projet a été signé le 20 janvier 2020. Il prévoit donc la construction d’« un ensemble immobilier de 78 logements dont 29 sociaux et 49 en accession répartis en 4 bâtiments, de 2 maisons individuelles en R+1 comportant chacune 1 place de stationnement close et 1 place de stationnement aérienne, d’1 local d’activités au rez-de-chaussée du bâtiment. » (voir plan de masse tiré du permis de construire ci-dessous). Le permis de construire n’a été affiché sur le terrain que le 17 mars 2020, 1^er jour de confinement, ce qui n’est pas conforme avec le code de l’urbanisme (l’affichage doit se faire tout de suite après la signature du permis de construire) : on appréciera la diligence du promoteur GreenCity … Une amende pouvant aller jusqu’à 1.500 euros serait en droit d’être exigée à GreenCity.

Les évolutions suite à l’enquête publique

Suite à l’enquête publique, plusieurs modifications positives ont été apportées au projet initial et ont été intégrées aux documents présentés pour la signature du permis de construire. Ces évolutions ne remettent pas en cause nos critiques globales sur le projet. Mais elles montrent que la mobilisation est utile. Ainsi, l’accès automobile ne se fera plus directement par le carrefour rue de Paris/rue du Gros caillou/rue de la Fontaine. Il se fera par la percée d’une nouvelle voie à peu près en face de la rue d’Esbly. Au niveau de la concertation, GreenCity nous a assuré qu’une réunion publique sera organisée avec les riverains. Il mandatera des huissiers pour constater l’état des maisons riveraines avant le début des travaux. Le nouveau quartier sera doté d’une aire de jeux pour les enfants, dont nous souhaitons qu’elle ne soit pas privative mais ouverte à l’ensemble des habitants. Nous espérons d’ailleurs qu’il n’est pas prévu de privatiser ce nouveau quartier, comme c’est trop souvent le cas dans les projets actuels.

Des interrogations qui subsistent

       Nous continuons en particulier à nous interroger sur plusieurs aspects techniques du projet. D’abord sur ses ambitions environnementales (végétalisation trop limitée, faible qualité environnementale des matériaux choisis), esthétiques (particulièrement médiocres, on se contente de reproduire de nouveau les pâles imitations du style à la Mansart) et patrimoniales (une partie du mur de clôture côté rue de Paris serait supprimé), mais aussi concernant la gestion des eaux. Divers problèmes se posent à ce sujet.
          Nous avons ainsi appris que le bâtiment le plus au sud du projet ne serait finalement pas doté d’un parking en sous-sol du fait d’un risque inondation lié à la proximité du ru du Balory (débordement ou remontée de nappe). Le même risque ne se pose-t-il pas pour les bâtiments légèrement plus au nord ?
Nous nous posons aussi des questions sur le traitement des eaux de ruissellement et des eaux rejetées en cas de forte précipitation. Les pompes situées juste au sud de la parcelle sont fréquemment saturées ou obstruées. L’épisode du 3 et 4 juin dernier l’a encore démontré. Nous n’avons pas été convaincus par les réponses qui nous ont été apportées sur ce problème.
Avec la réalisation du projet de la Ferme Benoît, deux facteurs aggravants vont s’ajouter : d’une part, avec 78 nouveaux logements, le volume de rejet d’eau usées va augmenter dans le secteur ; d’autre part la bétonisation va faire disparaître la prairie qui jouait son rôle d’absorption et accroître les eaux de ruissellement en surface.

Un autre modèle d’urbanisation

         Plus largement, ce projet montre les limites du modèle d’urbanisation appliqué, qui consiste à implanter des projets de densification sans réelle perspective d’ensemble, ni prise en compte des conséquences dans l’environnement immédiat. Nous avons signalé plus haut le risque de sous-dimensionnement des réseaux d’évacuation des eaux ; nous pourrions aussi nous interroger sur l’évolution du trafic automobile induite par l’arrivée de ces nouveaux logements dans une zone où la circulation est déjà croissante et problématique (étroitesse de la rue de Paris).

         Il est prévu d’installer un commerce de proximité qui serait desservi par le parking situé en bordure de la rue de Paris. L’accès à ce parking se fera-t-il par la rue de Paris, ou une solution plus prudente est-elle envisagée ?
Il sera nécessaire de refaire un comptage des véhicules et de ré-étudier la voirie : circulation rue de Paris et rue du Gros Caillou, rond-point, piste cyclable… La proposition de plan de circulation que nous avions élaborée pourrait être une solution.

Quelles sont les perspectives ?

D’après nos échanges avec GreenCity, le début de la vente des logements se fera en septembre ou octobre, pour des travaux qui commenceraient en janvier 2021. Le délai de recours a été allongé au 11 juillet du fait du confinement. Nous espérons que d’ici là, des modifications du projet pourront être obtenues, dans un objectif d’urbanisme durable.

Nos demandes immédiates

• • • Nous demandons que l’ensemble du lotissement (aire de jeux et voierie incluses) reste dans l’espace public.
    • Nous demandons des précisions sur l’accès au parking qui desservira le commerce de proximité.
    • Nous souhaitons avoir des réponses sur l’évolution des capacités d’accueil scolaire.
    • Nous demandons enfin que le projet architectural soit adapté afin que les toitures puissent être végétalisées.

Et pour l’avenir?

Nous serons particulièrement vigilants sur la 2^e tranche du projet, et en particulier sur la préservation des bâtiments patrimoniaux.

Nous souhaitons que soient mieux prises en compte dans les autres projets immobiliers la préservation du cadre naturel et la réponse aux besoins collectifs. Nous souhaitons en particulier la création de tiers-lieux accueillant des activités économiques, des locaux de co-working, et des locaux associatifs, dans les locaux de la ferme Benoit et/ou de la salle du Poirier Saint.

Le réaménagement de la Ferme Benoit pourrait aussi permettre de remédier à certains manques : pourquoi ne pas y accueillir l’école de Musique, des salles pour l’enseignement des arts plastiques, une véritable salle de danse, des locaux de répétition pour le théâtre ou pour des groupes de musique ?

Que sont les tiers-lieux ?

Les tiers-lieux désignent les environnements sociaux qui viennent après la maison («Premier lieu») et le travail («Deuxième lieu»). Éphémères ou permanents, ayant un objet particulier (jardins partagés, Repair café…) ou non (café associatif, etc.), ils sont nécessaires au fonctionnement de la société civile (vie associative, lien social, vie citoyenne), et ont été longtemps très négligés dans la construction des banlieues des grandes métropoles, en France comme ailleurs.

https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/tiers-lieux